Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, interessiert sich natürlich für die Wohnflächen der Immobilie. Die Quadratmeterzahlen sind relevant für Kauf- und Mietkosten, aber auch für Nebenkosten wie Betriebskosten, Grundsteuer sowie für eine Gebäude- oder Hausratsversicherung.
Aktuelle Grundrisse?
Werden Bestandsimmobilien heute verkauft, ist eine stimmige Dokumentation mit aktuellen Grundrissen und verlässlichen Flächenberechnungen gefragt. Und neben dem Immobilienverkauf gibt es weitere Gründe für den Bedarf an zuverlässigen, sprich professionell erstellten Bauunterlagen.
Ein Gebäude aus dem 19. Jahrhundert kann Detektivarbeit auslösen, wenn es darum geht, die Bauzeichnungen des Hauses zusammenzutragen. Es findet sich schließlich einiges beim heutigen Eigentümer, ein anderer Teil in der Bauakte des Gemeindearchivs. Nach mühevoller Durchsicht zeigt sich jedoch: Es will nicht so recht zusammenpassen. Die ältesten Pläne, als „Zeichnung zu einem Erweiterungsbau“ erstellt, sind schön anzusehen, in Tinte handgezeichnet und koloriert, zeigen jedoch eine Raumaufteilung, die es heute nicht (mehr) gibt. Ein Bauantrag aus den 1960er Jahren zeigt einen Um- und Anbau, nur wurde das so nicht umgesetzt. Eine dritte Plangeneration aus den 90ern ist stark vereinfacht und war vermutlich nie vollständig. So oder ähnlich begegnet es mir häufig.
Die Lösung: ein Aufmaß und neue Zeichnungen – digital in CAD, konkret und anschaulich. Kann ich auch Sie bei Ihrem Altbau unterstützen?
Wann werden Pläne und Flächenberechnungen benötigt?
- Es steht eine Sanierung oder ein Umbau an, aber zum Gebäude fehlen die Pläne – weil das Bauwerk recht alt ist oder die Pläne nicht mehr auffindbar sind.
- Es sind zwar Grundrisse aus der Bauzeit vorhanden, jedoch schwer lesbar, und sie entsprechen nicht dem aktuellen Stand.
- Im Zuge von baulichen Veränderungen wie Umbauten, Grundriss- bzw. Flächenänderungen, Aufstockungen, Dachausbauten, Anbauten etc. wird eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich.
- Bei Änderungen der Eigentumsverhältnisse dienen aktuelle Grundrisse (→Aufteilungsplan) als Grundlage für eine Teilungserklärung oder die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, beispielsweise für eine Teilung in Eigentumswohnungen.
- Die Ermittlung der tatsächlichen Wohn- und Nutzungsflächen eines Objekts ist für die Festlegung eines Verteilerschlüssels für die Betriebskosten unverzichtbar.
- Verlässliche Planunterlagen dienen ebenso für eine Heizlastberechnung, wenn die Erneuerung einer Heizanlage ansteht. Anhand präziser Flächen und Volumina gelingt eine zutreffende Energieanalyse.
Mein Angebot: professionelles Aufmaß für verständliche, verlässliche und ansprechende Pläne
Als freischaffende Architektin und Mitglied der Architektenkammer Niedersachsen (AKNDS) kann ich Ihr Bauvorhaben von ersten Ideen bis zur Umsetzung begleiten. „Architekt/Architektin“ darf sich nur nennen, wer wie ich in die Architektenliste eines Bundeslandes eingetragen ist – was als deutliche Abgrenzung zu anderen Akteuren im Baugeschehen dienen soll und ganz klar den Verbraucherschutz stärkt: „Architektinnen und Architekten bieten Ihnen die qualifizierteste und umfassendste Dienstleistung rund um das Bauen, die Sie sich wünschen können.“ [Quelle: www.AKNDS.de]
Gerade im Baubestand gilt: Je genauer das Gebäude im Vorfeld erfasst wird, desto sicherer kann geplant und umso genauer können die Kosten berechnet werden: Eine qualifizierte Bestandsaufnahme zahlt sich aus! Professionell erstellte Pläne und Wohnflächenberechnungen aus Architektenhand decken alle wichtigen Punkte ab:
Professionelle Standards: Professionell erstellte Dokumente, insbesondere solche von Architekten, entsprechen bestimmten Standards und Normen, die von Käufern, Verkäufern und Finanzinstituten anerkannt werden. Das erhöht nicht nur die Genauigkeit, sondern auch die Glaubwürdigkeit von Informationen.
Rechtliche Sicherheit: Exakt erstellte Dokumente bieten sowohl Käufern als auch Verkäufern eine größere Rechtssicherheit. Fehlerhafte oder unpräzise Unterlagen können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, weshalb professionell erstellte Unterlagen bevorzugt werden.
Bankanforderungen: Banken und andere Finanzinstitute verlangen häufig detaillierte und genaue Unterlagen, um Immobilien finanzieren oder bewerten zu können. Zu den geforderten Objektunterlagen gehören die vermaßten Grundrisspläne eines Gebäudes oder einer Wohnung, die die Aufteilung und Anordnung aller Räume zeigen. Vom Architekten erstellte Grundrisse und Flächenberechnungen bieten Ihnen die nötige Transparenz und Verlässlichkeit.
Vielschichtigkeit bestehender Immobilien: Bestandsgebäude können aufgrund ihres Alters und ihrer Bauhistorie recht komplex sein. Falls alte Baupläne vorhanden sind, zeigen diese nicht unbedingt das tatsächlich errichtete Gebäude. Aktuelle Pläne aus qualifizierter Hand berücksichtigen Veränderungen durch Umbauten oder Erweiterungen.
Vertrauen von Interessenten: Bei großen Investitionen wie dem Immobilienerwerb gewinnen Käuferinnen und Käufer ein höheres Vertrauen in professionell erstellte und aktuelle Dokumente, da diese nicht nur einen guten Eindruck machen, sondern den tatsächlichen Zustand, Zuschnitt und die genaue Fläche der Immobilie darstellen.
Marketing: Hochwertig erstellte Grundrisse und Flächenberechnungen sind ein wichtiger Baustein für Vermietung und Verkauf, um das Potenzial in Exposés zur Geltung kommen zu lassen und eine Immobilie attraktiver zu präsentieren.
Digitale Bestandserfassung für heutige Anforderungen
Insgesamt tragen professionell erstellte Dokumente und Bestandszeichnungen dazu bei, Risiken zu minimieren und sowohl Käufern als auch Verkäufern eine reibungslose Transaktion zu ermöglichen. Mit der heutigen Digitalisierung bieten sich noch mehr Vorteile: Exakte digitale Pläne von Bestandsimmobilien sind die ideale Grundlage für Planung und Kommunikation. Zu klassischen Grundrissen, Ansichten und Schnitten kommen 3D-Darstellungen mit Perspektiven auf Innen- und Außenräume.
Heutzutage ist ein digitales Aufmaß der Standard. Besonders bei Bestandsimmobilien hilft eine professionelle und digital anschauliche Dokumentation, die Komplexität zu reduzieren und eventuelle Unklarheiten auszuräumen, die durch historische Veränderungen und bauliche Besonderheiten entstehen können. So erhalten alle Kauf- und Verkaufsbeteiligten ein klares Bild des Objekts. Ebenso lassen sich mit aktuellen und verlässlichen Zeichnungen Änderungen oder Renovierungen sinnvoll planen. Und wenn alle Maße und Mengen zur Hand sind, können aussagekräftige Angebote eingeholt werden.
„Das digitale Aufmaß ist die wesentliche Planungsgrundlage im modernen Bauwesen.“
… so die Bundesarchitektenkammer (BAK) zur Erfassung von Raum und Fläche (Quantität) in der Broschüre Digitalisierung und Bauen im Bestand, herausg. v. d. Bundesarchitektenkammer, 2. Auflage 2025.
Das Bauprojekt bzw. die Aufgabe bestimmt das Werkzeug
Per LiDAR und Photgrammetrie gescannter Dachraum einer Scheune, die an ein Wohnhaus angrenzt: Hier bestand die Aufgabe in der Erfassung der komplexen Höhenversprünge, der Bauwerksgeometrie und der zu erhaltenen Bauteile des Dachtragwerks, um die Option einer neuen Erschließung mit eingestelltem Treppenhaus zu prüfen.
Der gute alte Zollstock hat keineswegs ausgedient. Der ist immer dabei! Über bewährte handwerkliche Arbeitsweisen hinaus setze ich auf eine Bauwerksaufnahme mit digitalen Vermessungsmethoden:
Das Laser-Abstandsmessgerät, sog. Distometer, ermöglicht eine optische, sprich berührungslose Erfassung der Oberflächengeometrie – eine präzise, dennoch kostengünstige Art des Aufmaßes.
Je nach Projektanforderungen nutze ich ebenso eine hybride 3D-Erfassung per Photogrammmetrie und LiDAR: Light Detection and Ranging, kurz LiDAR, basiert ebenso auf Laser-Technologie. Über Lichtimpulse werden Entfernungen zwischen Sensor und Umgebung schnell, präzise und mit hoher Auflösung gemessen.
Mit diesen Messungen entsteht ein Datensatz, der sich anhand der räumlichen Koordinaten zu einer 3D-Punktwolke verarbeiten lässt, woraus wiederum ein dreidimensionales Modell entsteht – ideal, um komplexe Strukturen zu erfassen.
Wesentlich ist eine nachvollziehbare Dokumentation: Die sorgfältigen Messungen dokumentiere ich durch Maßermittlungsskizzen vor Ort und digitale Vermessungsergebnisse. Diese wiederum bilden die Grundlage für die anschließende 3D-Modellierung: Bei CAD-Programmen setze ich auf Archicad, das BIM-tauglich ist und mit dem durchgängig dreidimensionalen Arbeiten schon in frühen Phasen einen konkreten Blick und eine perfekte Anschaulichkeit auch für Nichtfachleute bietet.
Nachvollziehbare Flächenangaben: für Miet- und Kaufverträge unverzichtbar
Für Laien ist es schwierig, präzise und verständliche Dokumente zu erstellen. Ein Grundriss lässt sich ausmessen, die anrechenbaren Flächen sind jedoch zu berechnen. Dabei stellt sich die Frage eben nach der Anrechenbarkeit und der Berechnungsgrundlage. Relevant sind zwei Methoden:
- DIN 277 – definiert die Flächen und Rauminhalte des Bauwerks und des Grundstücks; im Bauwesen der Klassiker für die Ermittlung aller Brutto- und Nettoflächen sowie deren Rauminhalte für Planung, Kostenermittlung, Genehmigung, Ausführung und Nutzung von Bauwerken; kommt für die Flächenberechnung von Gewerbeimmobilien und Bauprojekten zur Anwendung.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – seit 2004 der Standard für die Flächenberechnung vermieteter Wohnungen, mit Fokus auf die tatsächlich nutzbare und zum Wohnen bestimmte Fläche.
Verbindlich vorgeschrieben ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung nur für den geförderten Wohnungsbau. In der Rechtsprechung wird die Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung indes auch für frei vermieteten Wohnraum als maßgebend erachtet, denn die klaren Aussagen der Wohnflächenverordnung zur Anrechenbarkeit einzelner Flächen schaffen Transparenz. Im Zuge von Finanzierungen verlangen Banken und Kaufinteressenten daher in der Regel den einheitlichen und rechtssicheren Standard der Wohnflächenverordnung.
Fazit: DIN 277 oder Wohnflächenverordnung?
Die „DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ dient zur Berechnung der Baukosten und der laufenden Kosten. Logischerweise werden alle Flächen mit in die Berechnung einbezogen, da für alle Flächen Herstellungs- und Betriebskosten anfallen. Der Begriff der Wohnfläche kommt in dieser DIN gar nicht vor.
Die Wohnflächenverordnung hingegen schaut auf den Nutzwert von Räumen und Flächen und folgt damit konkreten Wohnanforderungen: Sind Räume nur anteilig nutzbar (nicht beheizt, Bereiche unter Treppen und Dachschrägen u.a.), folgt daraus eine anteilige Anrechnung der Flächen.
Wohnflächenberechnung im Detail: Welche Räume und Bereiche gehören dazu?
Gemäß Wohnflächenverordnung werden grundsätzlich nur die Flächen einbezogen, die ausschließlich innerhalb einer Wohnung liegen; diese kommen mit 100 % der Fläche zur Anrechnung:
Wohn-, Schlaf- und Aufenthaltsräume, Küchen, Bäder, Flure und Abstellräume (innerhalb der Wohnung), auch Galerieräume (selbst wenn aufgrund bauordnungsrechtlicher Bestimmungen keine Aufenthaltsräume); fest installierte Ausstattung wie Sanitärelemente, Heizkörper, Klimageräte und Öfen, ebenso Einbaumöbel wie Schränke und Einbauküche; untergeordnete Bauteile wie Bekleidungen von Türen und Fenstern, Sockelleisten, als Ablage nutzbare Verkleidungen von Installationen (sofern Höhe unter 1,5 m) oder Konstruktionselemente wie Stützen (sofern Grundfläche kleiner als 0,1 m²) sowie Treppenstufen mit bis zu drei Steigungen.
Komplexer wird es bei der anteiligen Anrechnung: Räume oder Bereiche unter Dachschrägen oder unter Treppen mit mindestens zwei Metern Höhe werden vollständig berücksichtigt, jene von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte. Besondere Räume wie Sauna, Schwimmbäder oder Hobbyraum und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden zur Hälfte berücksichtigt; Wintergärten werden vollständig berücksichtigt, wenn sie beheizbar sind (Heizung durch Vermieter eingebaut), anderenfalls nur hälftig.
Freiflächen wie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden regulär mit einem Viertel, höchstens jedoch der Hälfte angerechnet; Kriterien für eine erhöhte Anrechnung können begründet sein durch vorteilhafte Ausrichtung (Süden, Westen, Südwesten), gehobene Ausstattung (Markise, Pflanztröge, Wasseranschluss), Blick ins Grüne/ruhige Lage, guter Grundriss (Platz für Tisch und Stühle), bzw. für eine verminderte Anrechnung durch nachteilige Ausrichtung (nach Norden, Nordosten, starke Lärm- und Geräuschbelästigung, erhebliche Verschattung durch Bäume und Ähnliches, stark befahrene Straße/Kreuzung, Fabrikanlage oder Ähnliches).
Außer Betracht bleiben Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Technik- und Heizungsräume und Garagen; Treppen mit mehr als drei Stufen und Treppenabsätze; Tür-/Fenster- oder Wandnischen (sofern sie nicht bis zum Fußboden reichen und weniger aus 13 cm Tiefe aufweisen); Pfeiler, Säulen und Schornsteine (sofern Höhe über 1,5 m und Grundfläche größer als 0,1 m²); (Dach-)Terrassen außerhalb der Wohnung (gleich ob zur alleinigen oder zur gemeinschaftlichen Nutzung); allgemein zugängliche Hausflure und Treppen; Geschäftsräume.
Vorsicht „bauordnungswidrige Räume“: Räume müssen grundsätzlich die Anforderungen an Aufenthaltsräume des Bauordnungsrechts erfüllen, anderenfalls zählen sie nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Dazu definieren die jeweiligen Bauordnungen der Länder, was ein Aufenthaltsraum erfüllen muss (beispielsweise in der Regel eine lichte Raumhöhe von 2,40 m, ausreichende Belichtung und Belüftung). Mögliche Abweichungen wie geringere Raumhöhen in denkmalgeschützten Gebäuden sind zu prüfen.
Jeder Altbau ist anders
Sie haben noch Fragen oder wünschen ein Angebot?
Die Vielfalt beim Bauen im Bestand macht für mich den Reiz aus. Ob sehr altes Fachwerkidyll, Mehrfamilienhaus der 20er Jahre oder Bungalow aus den 70ern. Ich arbeite bei Bedarf im Team, um allen Bauweisen und Anforderungen gerecht zu werden.
